餐飲創(chuàng)業(yè)者要如何操作才會(huì)避免陷入租賃坑

餐飲經(jīng)營(yíng)首要一件事就是要找好店鋪，而選址之后決定命運(yùn)則在于店鋪?zhàn)赓U這部分，也就是你是否遇到一個(gè)靠譜的房東。

　　遇到不靠譜的房東，漲租那是小事，停水停電或者剛開(kāi)始經(jīng)營(yíng)突然被封了店鋪也是常有的事情。

　　商場(chǎng)承諾入住率不到80%免租，

　　誰(shuí)知十幾戶餐飲商家遭斷水?dāng)嚯?br />
　　杭州的沈女士、李女士借了二十多萬(wàn)在某商場(chǎng)開(kāi)了餐飲店。當(dāng)時(shí)租店的時(shí)候找到美食廣場(chǎng)的管理公司了解情況，了解情況的時(shí)候問(wèn)了租金怎么算，招租方回答是入住率沒(méi)有達(dá)到80%是不會(huì)算房租的。

　　沈女士覺(jué)得，既然法人代表給出了這樣的口頭承諾，他們?cè)敢庀嘈?、接受。于是，?dāng)時(shí)十幾位有意向做餐飲的店主和商場(chǎng)簽訂了租賃協(xié)議，租期從2016年12月23號(hào)起到2019年12月22號(hào)。租金押三付六。

　　但是幾個(gè)月后，商場(chǎng)出現(xiàn)的一份清退通知書(shū)公函讓大伙兒有點(diǎn)摸不著頭腦。

　　公告說(shuō)他們欠了房租，逾期不繳因此依然維權(quán)，停水停電。因此，很多餐飲老板準(zhǔn)備開(kāi)始營(yíng)業(yè)的時(shí)候發(fā)現(xiàn)店被封掉了。

　　 后，沈女士和李女士等去和商場(chǎng)的法人代表理論，對(duì)方說(shuō)從來(lái)沒(méi)有承諾過(guò)入住率不達(dá)80%免租的承諾，這個(gè)不記租的承諾只是口頭承諾并沒(méi)有寫在合同上，所以并沒(méi)有真正給出過(guò)，讓他們可以通過(guò)法律途徑解決問(wèn)題。

　　沈女士說(shuō)為了在這個(gè)商場(chǎng)開(kāi)店她都和老公離婚了，投了二十多萬(wàn)進(jìn)去，結(jié)果卻是這樣，她實(shí)在無(wú)法接受。

　　以上的案例是很多餐飲創(chuàng)業(yè)者在租賃商鋪實(shí)際操作中都會(huì)犯的不嚴(yán)謹(jǐn)錯(cuò)誤。那么，在實(shí)際租賃中，餐飲創(chuàng)業(yè)者要如何操作才會(huì)避免陷入沈女士李女士這樣的租賃坑呢？下面這些要點(diǎn)一定要記牢：

　　1、租用商鋪的付款方式。

　　常用的付款方式有押三付三、押一付三，押三付一、押一付一等。作為一個(gè)100平左右的餐飲商鋪，實(shí)際使用情況押三付三比較多，如果你品牌好，或者業(yè)主方（指房東）很想要你進(jìn)，條件可以往下談，可以談成押一付三或者押一付一。

　　押金押的方式。一般是在簽訂租賃合同的時(shí)候就把押金支付到位，押一、押二、押三甚至更多的都有，從你自身的現(xiàn)金流考慮，押金當(dāng)然是交的越少越好。 終能談到多少就看你的品牌，以及你與業(yè)主的談判能力了。

　　2、租金的遞增問(wèn)題。

　　一般租金都存在遞增，100平左右店通常在4%-8%的遞增。如果考慮你自身市場(chǎng)及品牌培育期長(zhǎng)一些，可以和業(yè)主談起始租金低，遞增高一些，如果本身品牌有一定知名度，培育期較短，可以接受起始租金高一些，遞增低一點(diǎn)。

　　同時(shí)你要考慮到租賃年限的問(wèn)題，應(yīng)該把每年遞增后的租金進(jìn)行核算，然后與自己預(yù)估營(yíng)業(yè)額，該區(qū)域平均租金水平做比較，是否在接受范圍， 終與業(yè)主談定遞增率。

　　如果租期較長(zhǎng)，擔(dān)心以后租金高于市場(chǎng)水平，可在合同中約定，如果租金水平與市場(chǎng)平均租金水平差異較大，雙方友好協(xié)商后可調(diào)整租金及遞增。

　　3、免租期。

　　免租期有些定義里包含裝修期，有的不包含裝修期，具體可在合同術(shù)語(yǔ)里進(jìn)行明確。為了便于理解我把免租期和裝修期分開(kāi)說(shuō)。正常情況下，不管店鋪大小都會(huì)有裝修期，100平的餐飲裝修期為45-60天。裝修期不收租金，但是要交納物業(yè)費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、水電費(fèi)，有的還要收裝修服務(wù)費(fèi)。當(dāng)然特別好的物業(yè)，從裝修期開(kāi)始就收租金的也有。

　　除開(kāi)裝修期外，一般只有新場(chǎng)會(huì)另外給到1-3個(gè)月免租期作為市場(chǎng)培育期，如果是成熟場(chǎng)子，你品牌很強(qiáng)勢(shì)，你也可以要求業(yè)主提供你1-3個(gè)月免租期。免租期一般也是不收租金，但是要交納物業(yè)費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、水電費(fèi)等。

　　4、租賃商鋪的稅費(fèi)一般由業(yè)主方承擔(dān)

　　為了防止日后有爭(zhēng)執(zhí)，你可以在合同里明確這一點(diǎn)。

　　5、房屋租賃登記由業(yè)主負(fù)責(zé)，費(fèi)用也由業(yè)主負(fù)責(zé)。至

　　于是否影響辦證也是分區(qū)域不同。一般情況，沒(méi)有辦理租賃登記，是不影響辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的。

　　可以在合同約定，業(yè)主方必須保證擁有完全的資格和權(quán)利將租賃場(chǎng)地按合同約定出租給乙方。同時(shí)業(yè)主方為乙方辦理相關(guān)的工商登記提供所需的證明文件。否則業(yè)主方構(gòu)成違約。

　　6、房屋是否滿足餐飲條件。

　　 是政府相關(guān)部門允許做餐飲，多數(shù)城市住宅禁止做餐椅，如果房子主體用途是住宅，就無(wú)法辦餐飲執(zhí)照。另外一個(gè)重要環(huán)節(jié)是消防、環(huán)保，若房屋主體存在消防問(wèn)題，是過(guò)不了審批關(guān)的。這是業(yè)主的問(wèn)題，業(yè)主必須保證房屋合乎要求。如果店鋪內(nèi)部裝修時(shí)出現(xiàn)消防或環(huán)保方面問(wèn)題，那就是租戶自己的事情了。

　　第二就是店鋪是否符合租戶自己的要求，如是否有燃?xì)?、允許使用明火、排煙能不能做，電量能不能夠用，上下睡到是否能達(dá)到要求，樓層高度以及店鋪格局等。

　　如果要展開(kāi)來(lái)說(shuō)，工程界面上的要求都要有具體的參考標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)你餐飲的類型而不同，重點(diǎn)關(guān)注燃?xì)饬?，用電量，排油煙，給排水，隔油池等，更好是找有經(jīng)驗(yàn)的人咨詢或者自己總結(jié)出經(jīng)驗(yàn)。如果不是購(gòu)物中心，消防問(wèn)題是要特別關(guān)注處理的。至于租賃的測(cè)量一般是自行圖紙測(cè)量、現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，你也可以花錢請(qǐng)房產(chǎn)局的人來(lái)測(cè)量。

　　租賃中還需要注意的問(wèn)題

　　需調(diào)查有現(xiàn)在無(wú)租借人

　　若有租借人，則應(yīng)確定是否馬上可以使用。若為轉(zhuǎn)租，可借契約書(shū)、營(yíng)業(yè)許可證等證明資料，確認(rèn)營(yíng)業(yè)名義人和租借名義人是否相同。

　　查清稅務(wù)情況

　　另外，還得到稅務(wù)機(jī)關(guān)和其他相關(guān)機(jī)構(gòu)，查明有無(wú)怠繳稅款、欠款（包括物業(yè)費(fèi)，水電費(fèi)，取暖費(fèi)等），以免受到牽連等等。

　　對(duì)于商鋪目前的使用情況一定要了解清楚（之前的業(yè)態(tài)，現(xiàn)在的業(yè)態(tài)）租金及押金支付方式，押金歸還時(shí)間。

　　交易時(shí)間

　　交易款，付款時(shí)間與方法租賃期限，合同簽訂期限，交屋時(shí)間、登記時(shí)間。

　　續(xù)租，轉(zhuǎn)租如何處理

　　趕人多長(zhǎng)時(shí)間通知，不得強(qiáng)行無(wú)理由驅(qū)趕。違約情況及違約金，造成損失賠償數(shù)額，業(yè)主違約不僅承擔(dān)違約金及裝修費(fèi)用。

　　營(yíng)業(yè)執(zhí)照

　　承租商鋪的目的在于開(kāi)展商業(yè)經(jīng)商活動(dòng)，而商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)首要條件是必須取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

　　因此，在簽訂鋪?zhàn)赓U合同時(shí)，許多條款都要圍繞著營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理來(lái)設(shè)置，只要涉及這幾個(gè)方面：

　　原有租賃登記信息沒(méi)有注銷，從而導(dǎo)致新的租賃合同無(wú)法辦理租賃登記，從而導(dǎo)致無(wú)法及時(shí)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

　　商鋪上原本已經(jīng)注冊(cè)了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，二該營(yíng)業(yè)登記信息沒(méi)有注銷或者遷移，從而導(dǎo)致同一個(gè)商鋪上無(wú)法再次注冊(cè)新的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

　　房屋類型不是商業(yè)用房，從而無(wú)法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而導(dǎo)致無(wú)法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

　　涉及特種經(jīng)驗(yàn)行業(yè)(娛樂(lè)餐飲)的，還需要經(jīng)過(guò)公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格，取得治安許可證，衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

　　因出租人材料缺失導(dǎo)致無(wú)法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

　　協(xié)助辦理

　　辦理執(zhí)照有學(xué)問(wèn)，營(yíng)業(yè)執(zhí)照在店鋪轉(zhuǎn)讓后一般是怎么辦理的呢?接手別人轉(zhuǎn)讓的店鋪前，一定要先了解原店的營(yíng)業(yè)執(zhí)照是否隨店轉(zhuǎn)讓?稅款是否按時(shí)交納?管理費(fèi)交納期限是什么時(shí)候?重新申請(qǐng)及轉(zhuǎn)讓過(guò)戶各需要多少費(fèi)用?這些都有必要在轉(zhuǎn)讓之前，先到工商部門詢問(wèn)清楚。

　　裝修問(wèn)題

　　明確約定出租人是否同意承租人對(duì)商鋪進(jìn)行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別約定的改建，搭建的，應(yīng)當(dāng)明確約定清楚，對(duì)于廣告，店招位置也可約定清楚。明確租賃期滿時(shí)，裝修，添附的處置方式。

　　租房前應(yīng)對(duì)店面的現(xiàn)有情況包括裝修情況，設(shè)備情況了解清楚，通過(guò)談判，出租前進(jìn)行基本裝修，如拆除原來(lái)報(bào)廢無(wú)法再利用的設(shè)備和裝修，對(duì)店面房頂，地板，墻壁進(jìn)行基本修繕，添置或維修水電設(shè)施等，或者要求房東承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用，在租金中予以抵扣，要盡量爭(zhēng)取節(jié)省開(kāi)銷。

　　小結(jié)

　　所有的商務(wù)條款，押金、租金、免租期、遞增率、租賃年限，在談判過(guò)程中都是綜合考慮的，單獨(dú)某一項(xiàng)拿出來(lái)談都沒(méi)有意義。至于物業(yè)界面，你前期做的越專業(yè)，后期經(jīng)營(yíng)中的麻煩就越少。